5 điều khoản trong hợp đồng xây thô dễ phát sinh chi phí nhất (chủ nhà nên đọc trước khi ký)

Rất nhiều chủ nhà chỉ nhận ra mình ký hợp đồng xây thô chưa chặt khi công trình đã đi được nửa chặng đường… và chi phí bắt đầu “đội lên từng hạng mục”.

Theo kinh nghiệm 11 năm thi công thực tế xây dựng nhà ở của Nhà Mới, phát sinh chi phí không đến từ giá rẻ, mà đến từ những điều khoản ghi không rõ – ghi thiếu – hoặc hiểu sai trong hợp đồng xây thô.

Dưới đây là 5 điều khoản trong hợp đồng xây thô phổ biến nhất mà nếu không làm rõ ngay từ đầu, chủ nhà rất dễ rơi vào thế bị động khi xây nhà.

1. Điều khoản phạm vi công việc xây thô (ghi chung chung)

Đây là lỗi gặp nhiều nhất.

Nhiều hợp đồng chỉ ghi:

“Thi công phần xây thô theo hồ sơ thiết kế”

Nhưng không liệt kê rõ:

• Xây thô gồm những hạng mục nào?

• Có bao gồm: chống thấm, xây bậc tam cấp, hố ga, cổ ống, tô trát mặt ngoài… hay không?

👉 Hệ quả:

• Chủ nhà nghĩ “đã nằm trong xây thô”

• Nhà thầu lại coi đó là ngoài phạm vi, phát sinh thêm tiền

Kinh nghiệm thực tế:
Hợp đồng xây thô bắt buộc phải có bảng liệt kê chi tiết từng hạng mục, không dùng câu chữ chung chung.

2. Điều khoản vật tư xây thô: ghi không rõ → dễ hiểu sai

Trong thực tế, nhiều hợp đồng xây thô – kể cả hợp đồng làm khá chỉn chu – vẫn sử dụng cách ghi vật tư theo hướng mở, ví dụ:

• Thép: “Thép Việt Nhật hoặc tương đương”
• Xi măng: “Xi măng PCB40”
• Cát, đá: Không ghi rõ nguồn, không nêu cấp phối

Cách ghi này không sai, và cũng khá phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nếu không có quy ước đi kèm, rất dễ phát sinh vướng mắc khi thi công thực tế.

👉 Vấn đề thường gặp nằm ở chỗ:

• “Tương đương” là khái niệm rộng, mỗi bên có thể hiểu khác nhau
• Chủ nhà khó kiểm soát nếu không có danh mục vật tư thống nhất từ đầu
• Khi chủ nhà muốn nâng cấp vật tư so với phương án ban đầu → dễ phát sinh chi phí, nhưng lại không biết căn cứ tính như thế nào là hợp lý

Kinh nghiệm rút ra từ thi công thực tế: Không nhất thiết điều khoản trong hợp đồng xây thô phải khóa cứng một thương hiệu duy nhất, nhưng bắt buộc phải có nguyên tắc rõ ràng.

📌 Hợp đồng nên thể hiện:

• Nhóm thương hiệu/chủng loại vật tư được phép sử dụng. VD: Sắt thép cố định Hòa Phát)
• Tiêu chuẩn kỹ thuật tối thiểu. VD: mác bê tông M300 hay M250 cần ghi rõ. Đá sử dụng kích thước đá 1×2 hay 4×6. Cát vàng hay cát đen cho các hạng mục nào.
• Nguyên tắc điều chỉnh khi thay đổi vật tư (nâng cấp hoặc thay thế): ai đề xuất – cách tính chênh lệch – thời điểm xác nhận

Việc làm rõ ngay từ đầu giúp cả hai bên linh hoạt khi thi công, nhưng vẫn kiểm soát được chất lượng và chi phí.

3. Điều khoản chống thấm – dễ gây tranh cãi nhất

Rất nhiều chủ nhà mặc định:

“Xây thô là phải có chống thấm”

Nhưng thực tế:

• Có đơn vị coi chống thấm là phần hoàn thiện

• Có đơn vị chỉ chống thấm sơ bộ

Nếu hợp đồng xây thô không ghi rõ:

• Chống thấm có hay không?

• Chống thấm khu vực nào?

• Dùng vật liệu gì?

👉 Khi nhà bắt đầu thấm, câu chuyện sẽ rất mệt.

Kinh nghiệm thi công:
Chống thấm phải làm từ gốc, làm càng sớm thì càng tiết kiệm chi phí sửa chữa về sau. Bạn cần hoàn thành thi công hạng mục chống thấm trước khi bắt đầu thi công hoàn thiện ốp lát, trang trí và làm nội thất.

4. Điều khoản phát sinh khối lượng (thiết kế thay đổi)

Trong quá trình xây nhà, việc Thay đổi công năng – Thêm phòng – Điều chỉnh kích thước là rất bình thường.

Nhưng nếu hợp đồng không ghi rõ:

• Cách tính đơn giá phát sinh

• Cách nghiệm thu phần phát sinh

• Thời điểm chốt chi phí

👉 Chủ nhà dễ rơi vào thế:

“Không làm thì dở, mà làm thì không biết giá bao nhiêu là hợp lý”

Nên có trong hợp đồng:
Một điều khoản riêng về nguyên tắc tính chi phí phát sinh, càng rõ càng ít tranh cãi.

5. Điều khoản trách nhiệm & bảo hành phần xây thô

Nhiều điều khoản trong hợp đồng xây thô chỉ ghi rất ngắn:

“Bảo hành phần xây thô 12 tháng”

Nhưng không ghi:

• Bảo hành những lỗi gì?

• Nứt tường xử lý ra sao?

• Thấm nước có thuộc phạm vi bảo hành không?

👉 Khi có sự cố, rất khó quy trách nhiệm.

Kinh nghiệm thực tế:
Điều khoản bảo hành nên gắn với:

• Kết cấu

• Chống thấm

• Các lỗi kỹ thuật do thi công

6. Làm sao để hạn chế phát sinh khi ký hợp đồng xây thô?

Từ thực tế thi công, có thể rút ra 3 nguyên tắc:

1. Điều khoản trong hợp đồng xây thô càng chi tiết → phát sinh càng ít
2. Không ngại hỏi kỹ những phần “tưởng là hiển nhiên”
3. Ưu tiên đơn vị thi công minh bạch ngay từ hợp đồng

Nếu bạn muốn hiểu tổng thể hơn về hợp đồng xây thô, cách kiểm soát chi phí và lựa chọn phương án phù hợp, bạn có thể tham khảo bài phân tích chi tiết tại đây:

👉 Hợp đồng xây thô là gì? Nội dung, điều khoản & kinh nghiệm ký không phát sinh

Xây nhà năm 2026 có tốt không? Góc nhìn thực tế thi công từ kinh nghiệm năm 2025

Tổng kết: Điều khoản trong hợp đồng xây thô càng rõ – chi phí càng ít phát sinh

Phần lớn tranh chấp khi xây nhà không đến từ thi công kém, mà đến từ hợp đồng không đủ chi tiết.

Nếu bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng, hãy dành thêm thời gian đọc kỹ các điều khoản quan trọng trong hợp đồng xây thô, thay vì chỉ nhìn vào giá/m².

Gợi ý từ Nhà Mới

Nhà Mới có thể thi công xây thô – hoàn thiện hoặc xây nhà trọn gói, tùy theo nhu cầu và mức độ tham gia của gia chủ. Dù ở phương án nào, chúng tôi luôn ưu tiên làm rõ các điều khoản trong hợp đồng xây thô/hợp đồng hoàn thiện/hợp đồng xây nhà trọn gói ngay từ đầu để chủ nhà kiểm soát được chi phí và tiến độ trong suốt quá trình xây dựng.

Bài viết tổng hợp từ kinh nghiệm thi công thực tế các công trình nhà phố và nhà ở dân dụng mà Nhà Mới đã thực hiện trong hơn 11 năm.

Hợp đồng xây thô có bao gồm chống thấm không?
→ Tùy thỏa thuận. Không có quy định bắt buộc, cần ghi rõ trong hợp đồng.

Xây thô phát sinh chi phí thường do đâu?
→ Chủ yếu do phạm vi công việc và vật tư không được ghi rõ ngay từ đầu.

Có nên chọn hợp đồng xây thô giá rẻ không?
→ Giá rẻ nhưng hợp đồng thiếu chi tiết rất dễ phát sinh chi phí trong quá trình thi công.

So sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói >>> Xem ngay

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.