Hợp đồng hoàn thiện nhà ở là gì? Nội dung chi tiết & cách kiểm soát chi phí

Thi công hoàn thiện là giai đoạn khiến nhiều chủ nhà “đau đầu” nhất khi xây nhà.
Không phải vì giá cao, mà vì rất dễ phát sinh, rất khó kiểm soát nếu hợp đồng không chặt chẽ.

Bài viết này chia sẻ kinh nghiệm thực tế từ 11 năm thi công hoàn thiện nhà phố, giúp bạn:

• Hiểu đúng hợp đồng hoàn thiện là gì

• Biết hợp đồng cần ghi những gì

• Nhận diện các “bẫy” thường gặp

• Và quan trọng nhất: kiểm soát chi phí & chất lượng ngay từ đầu

1. Hợp đồng hoàn thiện nhà ở là gì? Khác gì xây thô?

Hợp đồng hoàn thiện nhà ở là hợp đồng thi công hoàn thiện sau khi đã xong xây thô, bao gồm toàn bộ các hạng mục để ngôi nhà có thể đưa vào sử dụng.

👉 Hiểu đơn giản:

• Xây thô: làm khung nhà (móng – cột – dầm – sàn – tường – mái)

• Hoàn thiện: làm “phần nhìn thấy – phần sử dụng hằng ngày”

So sánh nhanh:

• Xây thô quyết định độ bền

• Hoàn thiện quyết định chất lượng sống & chi phí phát sinh

👉 Thực tế thi công cho thấy: 80% phát sinh chi phí nằm ở giai đoạn hoàn thiện, chứ không phải xây thô.

Hợp đồng xây thô là gì? 6 Điều khoản & kinh nghiệm ký không phát sinh | Nhà Mới

2. Các hạng mục trong hợp đồng hoàn thiện nhà ở

Một hợp đồng thi công hoàn thiện nhà thường bao gồm:

📌 Lưu ý thực tế:
Nếu hợp đồng hoàn thiện chỉ ghi chung chung “hoàn thiện cơ bản” → gần như chắc chắn sẽ phát sinh.

3. Bảng vật tư hoàn thiện cần ghi rõ trong hợp đồng

Đây là trái tim của hợp đồng hoàn thiện.

Những vật tư bắt buộc phải ghi rõ:

• Gạch ốp lát: thương hiệu – kích thước – phân khúc

• Sơn: hãng sơn – dòng sơn – số lớp

• Thiết bị vệ sinh: hãng – model – mức giá tương đương

• Thiết bị điện: thương hiệu – series

• Cửa: vật liệu – độ dày – phụ kiện đi kèm

Sai lầm phổ biến:

• Ghi: “Thiết bị vệ sinh loại tốt”

• Ghi: “Sơn cao cấp”

• Ghi: “Vật tư tương đương”

👉 Những cụm từ này không có giá trị kiểm soát, và là nguồn gốc của tranh cãi.

📌 Kinh nghiệm thi công:
Hợp đồng hoàn thiện càng chi tiết → càng ít phát sinh và ít mệt mỏi.

4. Những “bẫy” thường gặp khi ký hợp đồng hoàn thiện nhà ở

❌ Bẫy 1: Giá rẻ nhưng loại trừ nhiều hạng mục

Ví dụ:

• Không bao gồm trần thạch cao

• Không bao gồm chống thấm bổ sung

• Không bao gồm vận chuyển lên cao

❌ Bẫy 2: Vật tư ghi mập mờ

→ Khi chủ nhà chọn mẫu đẹp hơn → bù chênh giá cao

❌ Bẫy 3: Không quy định quy trình nghiệm thu

→ Thi công xong mới phát hiện lỗi, rất khó sửa

❌ Bẫy 4: Không có điều khoản thay đổi vật tư

→ Mỗi lần đổi là… phát sinh ngoài hợp đồng

5. Cách kiểm soát chất lượng & tiến độ khi thi công hoàn thiện

Từ kinh nghiệm thực tế, bạn nên:

✅ Kiểm soát bằng hợp đồng

• Có bảng vật tư chi tiết

• Có nguyên tắc thay đổi vật tư

• Có mốc nghiệm thu từng giai đoạn

✅ Kiểm soát bằng quy trình

• Duyệt mẫu trước khi thi công

• Thi công mẫu nếu cần

• Nghiệm thu từng phần, không dồn cuối

👉 Với Nhà Mới, dù thi công hoàn thiện riêng hay trọn gói, đều áp dụng:

• Bảng vật tư rõ ràng

• Nhật ký thi công

• Nghiệm thu theo từng hạng mục

So sánh thi công xây thô và thi công hoàn thiện >>> Xem ngay

6. Nên ký hợp đồng hoàn thiện riêng hay trọn gói từ đầu?

🔹 Ký hoàn thiện riêng

Phù hợp nếu:

• Đã có đội xây thô uy tín

• Chủ nhà có thời gian giám sát

Rủi ro:
Dễ đổ trách nhiệm nếu có lỗi giao thoa giữa thô & hoàn thiện.

🔹 Ký trọn gói từ đầu

Phù hợp nếu:

• Muốn kiểm soát chi phí tổng

• Không có nhiều thời gian theo sát

👉 Thực tế thi công cho thấy:
Trọn gói giúp giảm rủi ro phát sinh, nếu hợp đồng rõ ràng ngay từ đầu.

📌 Tại Nhà Mới, chủ nhà có thể:

• Thi công xây thô

• Thi công hoàn thiện

• Hoặc xây nhà trọn gói, tùy nhu cầu và ngân sách

Mẫu hợp đồng hoàn thiện >>> Tham khảo

7. FAQ – Tổng hợp câu hỏi từ các khách đã xây nhà 2024–2025

Hợp đồng hoàn thiện có bao gồm chống thấm không?
→ Tùy thỏa thuận. Nên ghi rõ từng khu vực chống thấm trong hợp đồng.

Có nên giao vật tư hoàn thiện cho nhà thầu hay tự mua?
→ Nếu không có kinh nghiệm, nên để nhà thầu chịu trách nhiệm để tránh lệch tiến độ.

Hoàn thiện riêng có rẻ hơn trọn gói không?
→ Có thể rẻ hơn ban đầu, nhưng chưa chắc rẻ hơn tổng chi phí cuối cùng.

Bao lâu thì hoàn thiện xong nhà phố?
→ Trung bình 2–3 tháng, tùy mức độ hoàn thiện và vật tư.

 

Nếu bạn đang phân vân giữa hợp đồng xây thô, hợp đồng hoàn thiện hay xây nhà trọn gói,
bạn nên đọc thêm bài phân tích tổng hợp tại đây:
👉 Hợp đồng xây thô – Hợp đồng hoàn thiện nhà ở – Hợp đồng xây nhà trọn gói: Hiểu đúng để không phát sinh chi phí

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.