So sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói

Bài viết này thuộc cụm nội dung Hợp đồng xây thô – Hợp đồng hoàn thiện – Xây nhà trọn gói, phân tích dựa trên chi phí thực tế trong quá trình thi công, không chỉ là con số ghi trên hợp đồng.

Vì sao nhiều gia chủ chọn xây thô nhưng tổng chi phí cuối cùng gần bằng xây trọn gói?

Trong quá trình tư vấn và thi công thực tế, Nhà Mới gặp không ít trường hợp:

• Gia chủ chọn ký hợp đồng xây thô trước với mục tiêu tiết kiệm ngân sách
• Khi công trình đi được 50 – 70%, bắt đầu làm hoàn thiện thì mới thấy chi phí đội dần lên
• Đến lúc quyết toán tổng thể, con số cuối cùng không chênh lệch nhiều so với phương án trọn gói ban đầu

Nguyên nhân không nằm ở việc xây thô “sai”, mà thường đến từ:

• Gia chủ chưa hình dung đầy đủ các khoản chi phí sau xây thô
• Hợp đồng xây thô chỉ giải quyết phần khung, còn nhiều chi phí nằm ngoài phạm vi hợp đồng

👉 Vì vậy, nếu chỉ so sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói bằng giá/m², rất dễ đưa ra quyết định thiếu chính xác.

Hiểu đúng bản chất 2 loại hợp đồng (từ góc nhìn thi công)

1. Hợp đồng xây thô – chi phí thấp ở đầu, trách nhiệm chia nhỏ

Trên thực tế, hợp đồng xây thô thường bao gồm:

• Thi công móng, khung bê tông cốt thép
• Xây tường bao, tường ngăn
• Tô trát cơ bản
• Hệ thống điện nước âm
• Một số hạng mục phụ trợ theo thỏa thuận

Đặc điểm dễ thấy:

• Giá trị hợp đồng ban đầu thấp
• Gia chủ thường phải tách riêng nhiều đầu việc sau khi xong phần thô

👉 Không bao gồm hoặc chỉ bao gồm một phần nhỏ công tác hoàn thiện.

Dẫn chứng thực tế: Nhiều công trình nhà phố sau khi hoàn thành xây thô mới phát sinh các việc như:

• Thuê đội chống thấm bổ sung
• Làm lại hệ thống điện nước do bố trí chưa phù hợp sinh hoạt
• Phát sinh chi phí giám sát vì không có người theo sát hằng ngày

Những khoản này không nằm trong đơn giá xây thô, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí.

5 điều khoản trong hợp đồng xây thô dễ gây phát sinh chi phí nếu không đọc kỹ >>> Xem ngay

2. Hợp đồng xây nhà trọn gói – chi phí cao hơn nhưng trách nhiệm tập trung

Với hợp đồng xây nhà trọn gói, phạm vi công việc thường bao gồm:

• Xây thô
• Hoàn thiện cơ bản (ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh…)
• Quản lý tổng thể tiến độ, kỹ thuật và vật tư

Điểm khác biệt lớn nhất không nằm ở vật tư, mà ở cách quản lý chi phí.

Trong thi công thực tế:

• Gia chủ có thể biết trước tổng ngân sách dự kiến ngay từ khi ký hợp đồng
• Các phát sinh (nếu có) thường đến từ thay đổi nhu cầu của chủ nhà, không phải do thiếu sót phạm vi

👉 Điều này giúp gia chủ dễ kiểm soát dòng tiền, đặc biệt với các gia đình có ngân sách cố định.

So sánh chi phí xây thô và xây nhà trọn gói: nhìn vào 4 nhóm chi phí thường bị bỏ sót

1. Chi phí phát sinh kỹ thuật

Thực tế thi công xây dựng nhà ở cho thấy: các phát sinh kỹ thuật thường chiếm 5 – 15% tổng chi phí, nhưng lại rất khó lường nếu không có kinh nghiệm.

2. Chi phí hoàn thiện ngoài dự kiến

Gia chủ xây thô thường gặp tình huống:

• Dự toán ban đầu chỉ mang tính ước lượng
• Khi chọn gạch, thiết bị, sơn… chi phí tăng dần theo nhu cầu thực tế

Trong khi đó, với xây nhà trọn gói:

• Vật tư đã được quy định theo danh mục
• Việc nâng cấp có thể tính chênh lệch rõ ràng

👉 Sự khác biệt nằm ở mức độ chủ động của gia chủ trong kiểm soát chi phí.

3. Chi phí thời gian & công sức

Đây là khoản không thể hiện bằng tiền để so sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói, nhưng ảnh hưởng rất lớn:

• Xây thô: gia chủ phải làm việc với nhiều bên, xử lý nhiều quyết định phát sinh
• Xây nhà trọn gói: một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt

Từ thực tế thi công xây dựng nhà ở: nhiều gia chủ làm việc giờ hành chính, không có thời gian theo công trình, dẫn đến việc chi phí sửa sai cao hơn chi phí làm đúng từ đầu.

4. Chi phí rủi ro

Rủi ro thường gặp khi xây thô:

• Mỗi hạng mục do một đơn vị khác nhau chịu trách nhiệm
• Khi xảy ra sự cố, khó quy trách nhiệm cụ thể

Ngược lại, với trọn gói:

• Trách nhiệm tập trung
• Dễ xử lý khi có vấn đề kỹ thuật phát sinh

---

Bảng so sánh tổng hợp (góc nhìn chi phí thực tế)

Tiêu chí	Hợp đồng xây thô	Hợp đồng xây trọn gói
Giá hợp đồng ban đầu	Thấp	Cao hơn
Khả năng phát sinh	Cao hơn nếu thiếu kinh nghiệm quản lý, giám sát	Thấp nếu hợp đồng rõ
Kiểm soát ngân sách	Khó chính xác	Dễ kiểm soát
Thời gian & công sức của gia chủ	Nhiều	Ít
Rủi ro tránh nhiệm	Phân tán	Tập trung

Vậy nên chọn hợp đồng xây thô hay xây trọn gói?

Không có lựa chọn đúng cho tất cả mọi người.

👉 Xây thô phù hợp nếu bạn:

• Có kinh nghiệm hoặc có người giám sát tin cậy. Chủ động thời gian theo sát công trình
• Hiểu cơ bản về vật tư & thi công để có thể tự nghiệm thu từng hạng mục xây dựng.
• Muốn chủ động phần hoàn thiện, chấp nhận linh hoạt chi phí theo từng giai đoạn

👉 Xây trọn gói phù hợp nếu bạn:

• Muốn kiểm soát ngân sách tổng thể ngay từ đầu
• Không có nhiều thời gian giám sát, ưu tiên sự ổn định
• Ưu tiên sự đồng bộ, muốn giảm rủi ro phát sinh và trách nhiệm chồng chéo

Góc nhìn từ Nhà Mới

Tại Nhà Mới, chúng tôi không áp đặt một phương án duy nhất cho tất cả gia chủ. Gia chủ có thể quyết định:

• Thi công xây thô
• Thi công hoàn thiện
• Hoặc xây nhà trọn gói

Điều quan trọng nhất là: gia chủ hiểu rõ chi phí thật của từng phương án, và hợp đồng phải thể hiện đúng điều đó ngay từ đầu.

Nếu bạn đang tìm hiểu sâu hơn về hợp đồng xây thô, các điều khoản dễ phát sinh và cách kiểm soát chi phí, bạn có thể xem bài phân tích tổng thể tại đây:

👉 Hợp đồng xây thô: nội dung, điều khoản & kinh nghiệm ký không phát sinh

---

Bài viết tổng hợp từ kinh nghiệm tư vấn & thi công thực tế các công trình nhà phố, biệt thự, chung cư mini của Nhà Mới.

Câu hỏi thường gặp khi so sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói

1. Hợp đồng xây thô và hợp đồng xây nhà trọn gói khác nhau ở điểm nào?

Hợp đồng xây thô chủ yếu bao gồm phần móng, khung kết cấu, xây tường, tô trát và hệ thống điện nước âm. Gia chủ sẽ tự lo phần hoàn thiện hoặc thuê thêm đơn vị khác.
Trong khi đó, hợp đồng xây nhà trọn gói bao gồm cả xây thô và hoàn thiện, với một đơn vị chịu trách nhiệm xuyên suốt từ đầu đến khi bàn giao nhà.

2. Xây thô có thực sự tiết kiệm chi phí hơn xây nhà trọn gói không?

Xây thô thường có chi phí ban đầu thấp hơn, nhưng tổng chi phí cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào khả năng quản lý của gia chủ.
Nếu không kiểm soát tốt các khoản phát sinh và chi phí hoàn thiện, tổng tiền sau cùng có thể gần bằng hoặc thậm chí cao hơn phương án xây nhà trọn gói.

3. Những chi phí phát sinh thường gặp khi ký hợp đồng xây thô là gì?

Một số chi phí phát sinh phổ biến gồm:

• Bổ sung hoặc làm lại chống thấm

• Điều chỉnh kỹ thuật trong quá trình thi công

• Nâng cấp vật tư hoàn thiện so với dự toán ban đầu

• Chi phí giám sát, quản lý do gia chủ không có thời gian theo sát công trình

Những khoản này thường không thể hiện rõ trong đơn giá xây thô, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến tổng ngân sách.

4. Hợp đồng xây nhà trọn gói có phát sinh chi phí không?

Có, nhưng mức phát sinh thường dễ kiểm soát hơn.
Phát sinh chủ yếu đến từ việc gia chủ thay đổi thiết kế, vật tư hoặc công năng trong quá trình thi công. Nếu hợp đồng trọn gói được lập rõ ràng ngay từ đầu, các khoản phát sinh sẽ có căn cứ tính toán minh bạch.

5. Gia chủ nên chọn xây thô hay xây nhà trọn gói?

Không có lựa chọn đúng cho tất cả mọi người.

• Xây thô phù hợp với gia chủ có thời gian, có kiến thức hoặc có người giám sát đáng tin cậy.

• Xây nhà trọn gói phù hợp với gia chủ muốn kiểm soát tổng chi phí ngay từ đầu, ít thời gian theo sát công trình và ưu tiên sự an tâm.

6. Có thể vừa xây thô vừa giao hoàn thiện cho cùng một đơn vị không?

Hoàn toàn có thể. Nhiều đơn vị hiện nay, trong đó có Nhà Mới, cho phép gia chủ lựa chọn thi công từng phần như xây thô, hoàn thiện hoặc chuyển sang trọn gói khi phù hợp.
Cách làm này giúp gia chủ linh hoạt chi phí, đồng thời vẫn đảm bảo tính đồng bộ kỹ thuật trong thi công.

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.