Thuế Xây Dựng Nhà Ở 2025: Các loại thuế bắt buộc nộp và Cách Tính Chi Tiết

Xây dựng nhà ở không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ của công dân, đồng thời góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Khi tiến hành thi công, chủ nhà cần nắm rõ những khoản thuế xây dựng nhà ở bắt buộc, bao gồm thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí cấp phép xây dựng và lệ phí trước bạ. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết từng loại thuế, cách tính và thủ tục thực hiện.

1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế xây dựng nhà ở là khoản thu bắt buộc theo pháp luật, áp dụng cho cá nhân hoặc hộ gia đình khi tiến hành xây dựng nhà. Mục đích của loại thuế này là kiểm soát, quản lý và đảm bảo mọi công trình được thực hiện đúng quy định.

Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ nhà phải khai báo và nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương. Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận, kiểm tra và xử lý thông tin khai thuế, đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.

2. Ba loại thuế cần nộp khi xây nhà

2.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Trường hợp thuê nhà thầu xây dựng:

• Đối tượng nộp thuế: Đơn vị nhận thầu (cá nhân hoặc tổ chức) chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng GTGT, thuế thu nhập cá nhân TNCN và thuế thu nhập doanh nghiệp TNDN theo quy định.

• Cách tính:

  • Thuế GTGT: Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ GTGT

  • Thuế TNCN: Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ TNCN

Tỷ lệ thuế theo hình thức xây dựng: theo Phụ lục 01 Thông tư 92/2015:

• Xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: VAT = 5%, TNCN = 2%.

• Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: VAT = 3%, TNCN = 1,5%.

Lưu ý: doanh thu tính thuế là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình theo Thông tư

Trường hợp tự xây dựng:
Nếu hộ gia đình tự thi công và không thuê thầu, không phải nộp thuế GTGT, TNDN hay TNCN, theo hướng dẫn của các công văn 3381/TCT-CS (2008), 2010/TCT-CS (2017) và 3077/TCT-CS (2018).

2.2. Thuế cấp phép xây dựng nhà ở

Lệ phí cấp phép chỉ áp dụng khi xây nhà riêng lẻ cần giấy phép xây dựng. Theo Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân tỉnh/thành phố quyết định, vì vậy có sự khác nhau giữa các địa phương.

• Mức phí phổ biến: 50.000 – 100.000 đồng/lần cấp phép.

• Đối tượng nộp: Cá nhân, hộ gia đình xin giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ.

Tham khảo phổ biến: khoảng 50.000 – 150.000 đồng/lần cấp phép, tùy tỉnh thành.

2.3. Lệ phí trước bạ nhà ở

Lệ phí trước bạ áp dụng khi chủ nhà muốn đăng ký quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).

• Cách tính:

  Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá/m² x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)


  Trong đó:

  • Diện tích tính bao gồm toàn bộ sàn thuộc quyền sở hữu.

  • Giá/m² do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm kê khai.

  • Tỷ lệ % chất lượng còn lại: do cơ quan thuế quy định.

Ví dụ: Nhà 100 m², giá 5 triệu/m², chất lượng 100% → lệ phí trước bạ = 2.500.000 đồng.

3. Ai phải chịu các khoản thuế, phí này?

• Nếu chủ nhà tự xây (tự thuê nhân công, không ký hợp đồng thầu đầy đủ):

  • Theo Thông tư 92/2015, nếu không bao thầu nguyên vật liệu, chủ nhà tự xây phải kê khai VAT và TNCN theo tỷ lệ 5% / 2% nếu là cá nhân kinh doanh.

  • Nếu hợp đồng với nhà thầu, và nhà thầu chịu trách nhiệm kê khai thuế thì chủ nhà không phải trực tiếp nộp thuế VAT, TNCN đó (tùy thỏa thuận).

• Lệ phí cấp giấy phép: chủ xây (cá nhân / hộ gia đình) phải nộp khi xin phép xây dựng.

• Lệ phí trước bạ: chủ sở hữu nhà sau khi xây xong muốn đăng ký quyền sở hữu (sổ hồng, sổ đỏ) sẽ phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức trên.

Cách xử lý tường giáp ranh khi xây nhà liền kề nội đô >>> Xem ngay

4. Lợi ích khi kê khai & nộp đúng thuế, phí

• Tuân thủ pháp luật, tránh rủi ro bị phạt, truy thu thuế.

• Minh bạch chi phí xây dựng, giúp chủ nhà lập ngân sách đúng hơn.

• Khi đăng sổ đỏ/sổ hồng: nếu đã kê khai lệ phí trước bạ hợp lý → giảm tranh chấp, dễ hoàn thiện thủ tục giấy tờ.

• Đóng góp công bằng cho ngân sách nhà nước, góp phần quản lý ngành xây dựng minh bạch, phát triển bền vững.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1 Tôi tự xây nhà, không thuê thầu – có phải nộp VAT và TNCN không?
-> Nếu bạn tự thuê nhân công và mua vật liệu riêng mà không ký hợp đồng thầu trọn gói, theo Thông tư 92/2015 bạn vẫn phải tính thuế VAT (5%) và TNCN (2%) nếu xác định bạn là cá nhân kinh doanh.

5.2 Tôi xây nhà riêng lẻ, giấy phép xây dựng địa phương cấp phí cao hơn 100.000 – có đúng luật không?
-> Thông tư 85/2019/TT‑BTC cho phép Hội đồng nhân dân tỉnh quy định mức lệ phí cấp phép xây dựng, nên mỗi tỉnh có thể có mức khác nhau tùy thẩm quyền và quy định địa phương.

5.3 Khi nào phải đóng lệ phí trước bạ nhà ở?
-> Khi chủ nhà làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà (sổ đỏ / sổ hồng), cơ quan thuế sẽ tính lệ phí trước bạ theo công thức: 0,5% × (diện tích × giá/m² × tỷ lệ chất lượng còn lại).

5.4 Thuế môn bài xây dựng còn áp dụng trong năm 2025 không?
-> Có. Hiện NĐ 139/2016 (sửa đổi bởi NĐ 22/2020) vẫn còn hiệu lực trong năm 2025. Tuy nhiên, có đề xuất bãi bỏ từ 01/01/2026 theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 198/2025/QH15.

5.5 Nếu tôi ký hợp đồng xây dựng trọn gói với nhà thầu thì ai kê khai thuế VAT, TNCN?
-> Thông thường, bên nhận thầu (nhà thầu) sẽ kê khai VAT và TNCN dựa trên doanh thu hợp đồng. Chủ nhà nên kiểm tra hợp đồng xem chi tiết “thuế là do nhà thầu chịu trách nhiệm” để tránh hiểu lầm.

Kinh nghiệm chuẩn bị vật liệu xây nhà Năm 2026 | Nên mua gì trước & cách bảo quản hiệu quả

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.