Xây dựng nhà ở sai phép là gì? Cập nhật quy định mới nhất 2025

Xây dựng sai phép là gì?

Mỗi công trình nhà ở khi thi công đều phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng trước khi khởi công. Giấy phép xây dựng quy định rõ các hạng mục như diện tích, chiều cao, mật độ, vị trí và khoảng lùi công trình.

Khi chủ nhà thi công không đúng với nội dung trong giấy phép – chẳng hạn như xây thêm tầng, lấn ranh giới đất, hoặc thay đổi kết cấu – thì hành vi đó được xem là xây dựng sai phép.

Việc xây sai phép không chỉ khiến chủ nhà đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hành chính, mà còn có thể bị buộc tháo dỡ phần công trình sai phạm, gây tổn thất lớn về tiền bạc và thời gian.

Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, một số trường hợp xây dựng nhà ở sai phép vẫn có thể được xem xét tồn tại, nếu đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể dưới đây.

Khi nào xây dựng nhà ở sai phép không bị tháo dỡ? 7 điều kiện để nhà ở xây sai phép không bị tháo dỡ

Căn cứ khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, kể từ ngày 28/01/2022, những công trình xây dựng sai giấy phép hoặc xây không phép nhưng thuộc diện phải xin phép sẽ không bị buộc tháo dỡ (chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính và nộp lại lợi nhuận bất hợp pháp) nếu thỏa mãn 7 điều kiện sau:

1. Thời điểm vi phạm:
   Hành vi sai phạm xảy ra trong khoảng từ ngày 04/01/2008 đến trước 15/01/2018, và đã kết thúc trong thời gian đó. Việc vi phạm được phát hiện sau ngày 15/01/2018 hoặc trước đó đã có một trong các văn bản xử lý như:

   • Biên bản vi phạm hành chính

   • Quyết định xử phạt hoặc biện pháp khắc phục hậu quả

2. Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
   (Tức là công trình không lấn sang phần đất quy hoạch giao thông, hạ tầng hoặc ranh giới nhà hàng xóm.)

3. Không ảnh hưởng đến công trình lân cận.

4. Không phát sinh tranh chấp về đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

5. Xây dựng trên phần đất có quyền sử dụng hợp pháp.

6. Hiện nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

7. Trường hợp chưa phù hợp quy hoạch:
   Nếu công trình không đáp ứng điều kiện “phù hợp với quy hoạch” nhưng vi phạm đã được phát hiện và xử lý trước ngày 15/01/2018, người vi phạm chưa nộp phạt hoặc chưa nộp lại lợi bất hợp pháp, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ buộc phá dỡ công trình thay vì chỉ phạt hành chính.

Quy định khoảng cách xây dựng nhà ở và mức phạt vi phạm mới nhất 2025 >>> Xem ngay

Các bước hợp thức hóa công trình xây sai phép

Nếu công trình của bạn thuộc diện xây dựng nhà ở sai phép nhưng đủ điều kiện để tồn tại, có thể thực hiện các bước sau (theo khoản 5 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP):

Bước 1: Nộp phạt vi phạm hành chính và khoản lợi bất hợp pháp

Chủ đầu tư cần hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quyết định xử phạt trước khi tiến hành các thủ tục tiếp theo.

Bước 2: Kiểm định chất lượng công trình

Thực hiện kiểm định để đánh giá mức độ an toàn, đảm bảo công trình đủ điều kiện tồn tại lâu dài.

Bước 3: Cơ quan chức năng xác nhận quy hoạch – kiến trúc

Cơ quan quản lý đô thị sẽ xem xét, xác nhận tính phù hợp của công trình với quy hoạch hiện hành.

Bước 4: Xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng

Tùy theo mức độ sai phạm, chủ nhà có thể nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng mới, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế cho đúng quy định.
Hồ sơ phải kèm chứng từ nộp phạt và xác nhận kiểm định chất lượng.

Bước 5: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi hoàn tất các bước trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Nếu quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư không hoàn thiện hồ sơ, công trình sẽ bị buộc tháo dỡ.

Việc xử lý nhà xây sai phép đúng quy định giúp chủ nhà tránh bị xử phạt nặng và đảm bảo công trình được hợp thức hóa hợp pháp.

Lưu ý quan trọng với trường hợp vi phạm sau ngày 15/01/2018

Nếu công trình xây sai phép xảy ra sau ngày 15/01/2018, nhưng đủ điều kiện để được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải:

• Nộp hồ sơ hoàn thiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

• Sau khi được cấp phép điều chỉnh hoặc điều chỉnh thiết kế, công trình có thể tiếp tục tồn tại hợp pháp.

Mức xử phạt khi xây dựng sai giấy phép

Tùy theo mức độ sai phạm và khu vực xây dựng, chủ nhà sẽ bị xử phạt hành chính khác nhau theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Dưới đây là các mức phạt phổ biến khi xây dựng sai giấy phép:

1. Khu vực đô thị

Đối với nhà ở riêng lẻ hoặc công trình trong khu vực đô thị, mức xử phạt được quy định như sau:

• Vi phạm dưới 1m so với giấy phép xây dựng (vượt tầng, lấn ranh giới, sai vị trí…) → Phạt từ 10 – 20 triệu đồng.

• Vi phạm từ 1 – 2m → Phạt từ 20 – 30 triệu đồng.

• Vi phạm trên 2m hoặc có quy mô lớn, ảnh hưởng đến công trình liền kề → Phạt đến 50 triệu đồng.

Ngoài ra, trong khu vực đô thị, công trình sai phép còn có thể bị yêu cầu dừng thi công ngay lập tức để cơ quan chức năng kiểm tra và xác minh tính pháp lý.

2. Khu vực nông thôn

Mức phạt ở khu vực nông thôn thường nhẹ hơn, tuy nhiên nếu công trình thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, ven trục giao thông hoặc khu dân cư tập trung, vẫn bị xử lý tương tự như trong đô thị.

• Vi phạm nhỏ dưới 1m → Phạt từ 5 – 10 triệu đồng.

• Vi phạm từ 1 – 2m → Phạt 10 – 20 triệu đồng.

• Vi phạm trên 2m hoặc gây ảnh hưởng công trình lân cận → Phạt 30 – 40 triệu đồng.

3. Công trình lớn, công trình có ảnh hưởng đến cộng đồng

Với các công trình có quy mô lớn, như nhà xưởng, công trình thương mại, hoặc công trình ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng, mức xử phạt có thể lên đến 60 triệu đồng, đồng thời buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm nếu không đáp ứng điều kiện hợp thức hóa.

Bên cạnh tiền phạt, chủ nhà còn phải khắc phục hiện trạng hoặc tháo dỡ phần sai phạm nếu công trình không đủ điều kiện tồn tại.

❓ Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Xây dựng sai phép là gì?

Xây dựng sai phép là việc chủ đầu tư thi công công trình không đúng nội dung trong giấy phép xây dựng được cấp, chẳng hạn như sai về vị trí, diện tích, chiều cao hoặc mật độ xây dựng. Đây là hành vi vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.

2. Xây dựng nhà ở sai phép có bị phạt không?

Có. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây sai giấy phép xây dựng có thể bị phạt hành chính từ 10 – 60 triệu đồng, tùy mức độ vi phạm và loại công trình (nhà ở riêng lẻ hay công trình thương mại).

3. Khi nào nhà xây sai phép không bị tháo dỡ?

Công trình xây dựng nhà ở sai phép không bị tháo dỡ nếu đáp ứng đủ các điều kiện như:

• Không vi phạm chỉ giới và khoảng cách xây dựng nhà ở.

• Không ảnh hưởng công trình lân cận.

• Được xây trên đất hợp pháp.

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành.

• Có hồ sơ vi phạm được lập trước 15/01/2018 theo quy định.

4. Có thể xin điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở sai phép không?

Hoàn toàn có thể. Nếu công trình đáp ứng điều kiện an toàn, không vi phạm quy hoạch, chủ đầu tư có thể xin điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc thiết kế để hợp thức hóa phần sai phạm. Cần kèm theo biên lai nộp phạt và kết quả kiểm định chất lượng công trình.

5. Làm sao để tránh vi phạm khi xây nhà?

Để tránh bị coi là xây dựng nhà ở sai phép, gia chủ nên:

• Kiểm tra kỹ khoảng cách xây dựng nhà ở và chỉ giới đường đỏ.

• Xin giấy phép xây dựng đầy đủ trước khi khởi công.

• Nhờ đơn vị xây nhà trọn gói uy tín tư vấn về pháp lý và bản vẽ.

• Giám sát thi công sát sao để đảm bảo đúng hồ sơ được phê duyệt.

6. Xây sai phép có được cấp sổ hồng (GCN quyền sở hữu) không?

Chỉ khi công trình được xử lý, nộp phạt và điều chỉnh hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền mới xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu không khắc phục sai phạm, công trình có thể bị buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần.

7. Dịch vụ xây nhà trọn gói có giúp tránh xây dựng nhà ở sai phép không?

Có. Khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói của Nhà Mới, đội ngũ chuyên môn sẽ tư vấn, thiết kế và xin phép xây dựng đúng quy định, đảm bảo công trình hợp pháp, an toàn và không lo sai phép ngay từ đầu.

Tổng kết

Việc xây dựng đúng giấy phép và quy hoạch không chỉ giúp công trình được pháp luật công nhận, mà còn đảm bảo an toàn, giá trị tài sản và tránh rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng.
Nếu đang hoặc sắp xây nhà, hãy tra cứu kỹ các quy định về giấy phép xây dựng và khoảng cách xây dựng nhà ở để đảm bảo công trình hợp pháp ngay từ đầu.

👉 Công ty Kiến trúc Nhà Mới – đơn vị xây nhà trọn gói uy tín, luôn đồng hành cùng bạn từ khâu thiết kế, xin phép xây dựng đến thi công hoàn thiện.
Liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí về thủ tục cấp phép và khoảng cách xây dựng nhà ở chuẩn quy định hiện hành.