So sánh xây thô và hoàn thiện: Gia chủ cần hiểu gì để không phát sinh chi phí?

Vì sao nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa “xây thô” và “hoàn thiện”?

Trong thực tế tư vấn, Nhà Mới gặp rất nhiều câu hỏi kiểu:

• “Xây thô xong là vào ở được chưa?”

• “Hoàn thiện có bao gồm chống thấm không?”

• “Sao báo giá xây thô rẻ mà làm xong vẫn tốn thêm nhiều tiền?”

Nguyên nhân chính nằm ở chỗ:
👉 Gia chủ chưa phân biệt rõ ranh giới để so sánh xây thô và hoàn thiện, dẫn đến hiểu sai phạm vi công việc, từ đó phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Trên thực tế, “xây thô rẻ hơn” thường chỉ đúng trên giấy?

Nhiều chủ nhà khi tìm hiểu xây dựng thường bị thuyết phục bởi con số ban đầu:

• Xây thô: 4 – 4,5 triệu/m²

• Xây trọn gói bao gồm cả thô và hoàn thiện: 6 – 8 triệu/m²

Nhìn qua, chênh lệch có thể lên tới 30 – 40%, khiến nhiều người mặc định:

“Cứ xây thô cho rẻ, hoàn thiện sau cũng được.”

👉 Nhưng quá nhiều công trình thực tế cho thấy:
Chi phí cuối cùng không phụ thuộc vào đơn giá ban đầu, mà phụ thuộc vào mức độ kiểm soát trong suốt quá trình xây dựng.

Xây thô là gì? Chi phí nằm ở đâu?

Xây thô là giai đoạn tạo nên bộ khung kỹ thuật của ngôi nhà. Thông thường bao gồm:

• Móng, dầm, sàn, cột, khung bê tông cốt thép

• Xây tường bao, tường ngăn

• Tô trát cơ bản

• Đi hệ thống điện nước âm

• Một số hạng mục kỹ thuật theo thỏa thuận (chống thấm, cổ ống, hố ga…)

Góc nhìn thực tế cho thấy:

Đơn giá xây thô thấp hơn vì chưa bao gồm vật tư hoàn thiện. Nhưng nếu hợp đồng ghi không rõ phạm vi → rất dễ phát sinh ở các hạng mục “nằm giữa thô và hoàn thiện” như chống thấm, xử lý kỹ thuật

👉 Xây thô quyết định 70 – 80% độ bền của ngôi nhà, nhưng lại là phần dễ bị xem nhẹ khi ký hợp đồng.

Hoàn thiện là gì? Vì sao chi phí thường “đội” nhanh?

Hoàn thiện là giai đoạn biến khung nhà thành không gian có thể ở được, bao gồm:

• Ốp lát gạch sàn, tường

• Sơn bả hoàn thiện

• Lắp cửa, lan can, tay vịn

• Lắp thiết bị vệ sinh, chiếu sáng

• Hoàn thiện bếp, trần, các chi tiết thẩm mỹ cơ bản

Thực tế thi công:

Chi phí hoàn thiện phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu và gu của gia chủ. Chỉ cần thay đổi vật tư (gạch, thiết bị, sơn…) là ngân sách có thể chênh lệch rõ rệt

Nhiều gia chủ dự toán hoàn thiện ban đầu khá thấp, nhưng khi chọn vật tư thực tế thì: “Nâng một chút cho đẹp”, “Thêm chút cho bền”
→ Tổng chi phí hoàn thiện có thể tăng 20 – 30% so với dự tính ban đầu.

Hợp đồng hoàn thiện nhà 2026: Nội dung chi tiết & cách tránh phát sinh chi phí khi thi công hoàn thiện

So sánh xây thô và hoàn thiện sâu hơn: Rủi ro chi phí nằm ở đâu?

1. Xây thô – rủi ro tập trung vào “khoảng trống hợp đồng”

Góc nhìn từ nhà thầu thi công:
Nếu hợp đồng không quy định rõ, nhà thầu không sai – chủ nhà cũng không sai, nhưng người chịu chi phí cuối cùng luôn là chủ nhà.

2. Xây hoàn thiện – chi phí cao hơn nhưng “đóng khung”

Ngược lại, hợp đồng xây nhà trọn gói:

• Chốt tổng mức đầu tư ngay từ đầu

• Phát sinh (nếu có) thường do thay đổi yêu cầu từ chủ nhà

• Dễ kiểm soát ngân sách hơn, đặc biệt với người xây nhà lần đầu

📌 Nhận định thực tế:

Với những gia đình ở xa công trình, không có thời gian theo sát, xây hoàn thiện – xây nhà trọn gói giúp “mua sự yên tâm” nhiều hơn là mua vật tư.

Khi nào xây thô thực sự là lựa chọn hợp lý?

Xây thô không xấu, nhưng chỉ phù hợp khi:

• Chủ nhà có kinh nghiệm xây dựng

• Có người giám sát độc lập

• Đã có kế hoạch hoàn thiện chi tiết từ đầu

• Sẵn sàng chấp nhận phát sinh trong biên độ cho phép

👉 Nếu không đáp ứng được các điều kiện trên, xây thô rất dễ biến thành “xây trọn gói kiểu bị động” – tức là vẫn chi gần bằng, nhưng rủi ro cao hơn.

Nhận định tổng kết từ kinh nghiệm thi công thực tế

❝ Chênh lệch lớn nhất giữa xây thô và hoàn thiện không nằm ở giá/m²,
mà nằm ở khả năng kiểm soát phát sinh và trách nhiệm cuối cùng ❞

• Xây thô: phù hợp người chủ động, chấp nhận rủi ro

• Xây hoàn thiện: phù hợp người muốn chắc chắn, tối ưu thời gian và ngân sách

👉 Sai ở xây thô sửa rất tốn, sai ở hoàn thiện còn sửa được nhưng mất tiền.

Nên làm xây thô và hoàn thiện tách hay giao cùng một đơn vị?

Trường hợp tách riêng:

Trường hợp giao cùng một đơn vị:

Phù hợp nếu:

• Muốn đồng bộ kỹ thuật

• Giảm rủi ro phát sinh

• Dễ quy trách nhiệm

👉 Trên thực tế, nhiều gia chủ chọn xây thô và hoàn thiện cùng một đơn vị, hoặc chuyển sang trọn gói để kiểm soát chi phí tốt hơn.

Mỗi gia đình sẽ phù hợp với một loại hợp đồng khác nhau,
nhưng điểm chung là: ký sai hợp đồng, chi phí sẽ không dừng lại ở con số ban đầu.

👉 Trước khi quyết định, bạn nên dành thời gian đọc kỹ bài tổng hợp:
Hợp đồng xây thô – Hợp đồng xây nhà trọn gói: So sánh chi tiết từ góc nhìn thi công thực tế,
để chọn đúng phương án ngay từ đầu, tránh sửa – tránh đội – tránh mệt về sau.

FAQ – Câu hỏi thường gặp

Xây thô và hoàn thiện khác nhau ở điểm nào?

Xây thô là phần khung kỹ thuật của ngôi nhà, còn hoàn thiện là giai đoạn hoàn chỉnh để có thể sử dụng và sinh hoạt.

Xây thô xong có thể vào ở luôn không?

Không. Sau khi xây thô, ngôi nhà vẫn cần hoàn thiện các hạng mục như sơn, lát, cửa, thiết bị… mới có thể ở được.

Chi phí nào dễ phát sinh nhất khi làm hoàn thiện?

Chi phí vật tư hoàn thiện như gạch, thiết bị vệ sinh, sơn… là nhóm dễ phát sinh nhất do phụ thuộc vào lựa chọn thực tế của gia chủ.

Có nên giao xây thô và hoàn thiện cho cùng một đơn vị không?

Nếu muốn đồng bộ kỹ thuật và giảm rủi ro phát sinh, giao cùng một đơn vị thường là phương án an toàn hơn.

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.