CÁCH XÁC ĐỊNH CHI PHÍ PHÁT SINH KHI XÂY NHÀ 2025

Khi xây nhà, rất nhiều gia chủ đã từng gặp tình huống: dự toán ban đầu một đằng, chi phí thực tế lại một nẻo. Những khoản chi phí phát sinh khi xây nhà luôn là “cơn ác mộng” khiến công trình bị đội vốn, kéo dài thời gian và ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch tài chính gia đình.

Vậy làm sao để dự đoán, kiểm soát và hạn chế tối đa các khoản chi phí phát sinh? Hãy cùng Nhà Mới tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây.

1. Chi phí phát sinh khi xây nhà là gì?

Chi phí phát sinh là những khoản ngoài bản dự toán ban đầu khi xây dựng nhà ở. Những chi phí này thường không được tính trước vì nhiều nguyên nhân như thay đổi thiết kế, điều kiện thi công thực tế, biến động giá vật liệu, hoặc sai sót kỹ thuật. Những khoản phát sinh này có thể khiến khoản dự trù kinh phí xây nhà bị đội lên 10% – 30%

Nếu không được chuẩn bị kỹ, những chi phí này có thể khiến ngân sách vượt kiểm soát, ảnh hưởng đến chất lượng công trình hoặc khiến chủ nhà phải vay mượn thêm để hoàn thiện.

2. Nguyên nhân thường gặp khiến chi phí bị phát sinh

Thay đổi thiết kế hoặc công năng giữa chừng

Nhiều gia chủ sau khi thi công phần thô lại muốn:

• Thêm phòng/thay đổi công năng…
• Thay đổi mặt tiền, mở rộng ban công…,
• Đổi vật liệu hoàn thiện cao cấp hơn…

Việc này khiến bản vẽ phải điều chỉnh, không chỉ làm tăng chi phí vật tư mà còn kéo theo chi phí nhân công xây dựng tăng lên do thời gian thi công kéo dài hơn dự kiến ban đầu.

Khảo sát nền đất không đầy đủ

Một số trường hợp phát hiện nền đất yếu sau khi đào móng, bắt buộc phải thay đổi giải pháp móng (từ móng đơn sang móng băng hoặc móng cọc), khiến tổng chi phí tăng đáng kể.

Thiếu dự trù các hạng mục phụ trợ

Nhiều gia chủ chỉ tập trung vào phần chính của ngôi nhà, mà quên các hạng mục như: hàng rào, cổng, bể nước ngầm, sân vườn, hệ thống điện mặt trời, camera an ninh,…

Đặc biệt là những hạng mục liên quan đến điện/nước nếu phát sinh sau sẽ gây khó khăn về ngân sách. Do nếu làm sau sẽ ảnh hưởng đến thẩm mỹ, nhưng nếu được đưa vào bản vẽ bố trí điện nước trước khi hoàn thiện sẽ cần thêm thời gian điều chỉnh bản vẽ.

Giá vật liệu xây dựng tăng trong quá trình thi công

Thi công kéo dài khiến bạn phải mua vật liệu nhiều đợt nhỏ, gặp đúng thời điểm giá thép, xi măng, gạch men tăng đột biến.

• Sắt thép, xi măng, gạch,… thường biến động theo thị trường.

• Không khóa giá sớm sẽ khiến chi phí vật liệu xây dựng tăng cao bất ngờ.

Không thống nhất giữa bản vẽ và thực tế

• Khi thi công không sát bản vẽ thiết kế hoặc phát hiện lỗi kỹ thuật, bạn sẽ tốn thêm tiền điều chỉnh.

• Đặc biệt phổ biến khi không có giám sát công trình xây dựng chuyên nghiệp.

Cách tính tiền công thợ khi xây nhà. Xem ngay

Yếu tố thời tiết

Thời tiết thay đổi thất thường có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công gián đoạn dẫn tới việc ảnh hưởng đến chất lượng của hạng mục, khiến bạn cần sửa chữa, làm lại dẫn tới việc chi phí phát sinh khi xây nhà.

• Ví dụ: đang đổ bê tông trời mưa to hoặc quá nắng cũng ảnh hưởng đến chất lượng bê tông. Nếu chất lượng không đảm bảo, chắc chắn bạn và thợ sẽ phải tính đến phương án sửa chữa để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà.

Hợp đồng không rõ ràng với nhà thầu

Nếu hợp đồng thi công không có ràng buộc cụ thể, một số nhà thầu có thể tính thêm chi phí ngoài, viện lý do thay đổi hạng mục hoặc tăng giá nhân công.

3. Cách xác định và kiểm soát chi phí phát sinh hiệu quả

Bạn muốn tự xây nhà, đây là kinh nghiệm quý báu cho gia chủ. Xem ngay

 Lập bảng dự toán chi tiết ngay từ đầu

Một bảng dự toán tốt phải liệt kê rõ: chi phí phần móng, phần thô, phần hoàn thiện, vật tư, nhân công, hệ thống điện nước, thiết bị nội thất… Càng rõ ràng, càng dễ phát hiện và kiểm soát phát sinh.

• Bao gồm cả phần phát sinh dự phòng (thường 10–15%).

• Tham khảo bảng giá từ công ty xây nhà trọn gói uy tín.

✅ Luôn có khoản dự phòng trong kế hoạch tài chính

Thông thường, nên tăng thêm 5–10% tổng ngân sách để dự trù kinh phí xây nhà. Đây là khoản đệm để xử lý những phát sinh bất ngờ mà không làm gián đoạn thi công.

✅ Chốt thiết kế 100% trước khi thi công

Đừng bắt đầu xây nhà khi bản vẽ còn thay đổi. Một bản thiết kế thống nhất ngay từ đầu sẽ giúp nhà thầu lập dự toán chính xác, hạn chế điều chỉnh và phát sinh.

✅ Làm rõ hợp đồng – có điều khoản phát sinh

Bạn cần ràng buộc điều kiện rõ ràng với đơn vị thi công: giá vật tư, tiến độ, điều chỉnh thiết kế,… Có thể tính trước đến các sự cố phát sinh để đưa ra trao đổi, thống nhất với nhà thầu để đưa vào điều khoản hợp đồng. Điều này sẽ giúp bạn tránh được bất ngờ khi xảy ra sự cố và cũng giảm thiểu được các khoản phát sinh giúp kiểm soát chi phí khi xây nhà.

Mẫu hợp đồng xây dựng

✅ Giám sát thi công đúng tiến độ và khối lượng

Thường xuyên kiểm tra tiến độ, nghiệm thu theo giai đoạn để tránh lãng phí do làm lại, sửa lỗi kỹ thuật hoặc thi công thiếu chính xác.

✅ Cập nhật giá vật tư định kỳ

Làm việc với đơn vị cung cấp để khóa giá sớm, tránh biến động thị trường.

✅ Chọn xây nhà trọn gói

Các công ty xây nhà trọn gói chuyên nghiệp sẽ đưa ra bảng báo giá trọn gói, minh bạch từng hạng mục, giúp bạn kiểm soát chi phí tốt hơn và có cam kết rõ ràng về phát sinh.

Nếu bạn không có thời gian giám sát công trình, chưa có kinh nghiệm xử lý phát sinh, lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói là một giải pháp thông minh vì:

• 📝 Có hợp đồng trọn gói, cam kết rõ ràng chi phí

• 📐 Thiết kế – thi công đồng bộ, hạn chế thay đổi giữa chừng

• 💼 Được tư vấn dự toán chính xác theo ngân sách thực tế

• 🧱 Sử dụng vật tư đồng bộ, ổn định giá

• 👷‍♂️ Có kỹ sư giám sát toàn bộ quá trình, hạn chế sai sót

4. Kinh nghiệm thực tế: xây nhà bị đội vốn vì đâu?

“Tôi tính xây nhà 2 tầng hết khoảng 1.2 tỷ, nhưng sau cùng lên tới gần 1.5 tỷ do thay đổi mặt tiền và nội thất. Nếu lúc đầu tôi chọn xây nhà trọn gói có giám sát kỹ hơn thì đã tránh được.” – Anh Dũng, Q.9 TP.HCM

Tại Công ty Cổ phần Kiến trúc Nhà Mới, hơn 90% khách hàng khi chọn xây nhà trọn gói đều hoàn thành công trình đúng ngân sách, hoặc phát sinh không quá 3% tổng dự toán. Nhờ vào quy trình làm việc minh bạch, thiết kế kỹ lưỡng, giám sát chặt chẽ và cam kết rõ ràng trong hợp đồng.

5. Kết luận

Chi phí phát sinh khi xây nhà là điều gần như không thể tránh khỏi nếu không có kế hoạch rõ ràng và kiểm soát tốt. Dù bạn tự xây hay chọn xây nhà trọn gói, việc dự trù kinh phí kỹ lưỡng, lập hợp đồng chặt chẽ và làm việc với đơn vị uy tín là yếu tố then chốt giúp bạn xây được ngôi nhà như mong muốn mà không bị “vỡ kế hoạch tài chính”.

✅ Bạn cần tư vấn dự toán miễn phí?

👉 Bạn đang có kế hoạch xây nhà?
Hãy để Nhà Mới đồng hành, tư vấn miễn phí và đưa ra giải pháp xây nhà trọn gói tiết kiệm – hiệu quả – không phát sinh bất ngờ!

Liên hệ ngay Công ty Kiến trúc Nhà Mới – chuyên xây nhà trọn gói từ A–Z, minh bạch chi phí, hạn chế tối đa phát sinh.

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.