Hợp đồng xây thô là gì? Nội dung, điều khoản & kinh nghiệm ký không phát sinh

Bài viết này dành cho gia chủ đang chuẩn bị xây nhà, muốn kiểm soát chi phí, tránh phát sinh và lựa chọn phương án thi công phù hợp.

1. Hợp đồng xây thô là gì? Áp dụng cho ai?

Hợp đồng xây thô là thỏa thuận giữa chủ nhà và đơn vị thi công cho phần kết cấu và bao che của ngôi nhà, thường bao gồm: móng, khung bê tông cốt thép, tường xây, mái, cầu thang thô… Chủ nhà sẽ tự lo phần hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, nội thất…) hoặc ký hợp đồng hoàn thiện riêng.

Hợp đồng xây thô phù hợp với ai?

• Gia chủ có thời gian giám sát, am hiểu vật tư hoàn thiện.
• Muốn tối ưu ngân sách ban đầu.
• Có đội hoàn thiện quen hoặc muốn tự chọn vật liệu theo gu riêng.

Kinh nghiệm thực tế: Nhiều nhà chọn xây thô vì giá khởi điểm thấp, nhưng phát sinh thường đến từ điều khoản không ghi rõ ngay từ đầu.

2. Hợp đồng xây thô gồm những hạng mục nào?

Một hợp đồng xây thô đúng chuẩn thi công cần liệt kê rõ:

2.1 Phần công việc thi công

• Móng (đơn/băng/cọc – nêu rõ phương án)
• Khung bê tông cốt thép (cột, dầm, sàn)
• Tường xây, tô trát
• Cầu thang thô
• Mái (bê tông cốt thép/mái tôn/mái ngói – cấu tạo)

2.2 Phần vật tư do nhà thầu cung cấp

• Xi măng (hãng, mác)
• Thép (hãng, tiêu chuẩn)
• Cát, đá (chủng loại)
• Gạch xây

2.3 Phần không bao gồm (phải ghi rõ)

• Gạch ốp lát, sơn nước
• Thiết bị vệ sinh, điện nước hoàn thiện
• Lan can, cửa, nội thất

Lưu ý: Không ghi = dễ tranh cãi. Phần “không bao gồm” càng rõ thì càng ít phát sinh.

3. Cấu trúc 1 hợp đồng xây thô chuẩn (giải thích từng điều)

4. 5 điều khoản dễ gây phát sinh nhất (kinh nghiệm công trình)

1. Không chốt phương án móng ngay từ đầu → tăng chi phí khi thi công.
2. Đơn giá m² không nói rõ cách tính → diện tích bị đội.
3. Vật tư ghi chung chung → đổi sang loại rẻ hơn.
4. Không quy định trách nhiệm khi trễ tiến độ.
5. Không có điều khoản nghiệm thu từng giai đoạn.

Thực tế thi công cho thấy: 80% phát sinh đến từ điều khoản mơ hồ, không phải do giá vật tư tăng.

5 điều khoản trong hợp đồng xây thô dễ phát sinh chi phí | Kinh nghiệm thực tế

5. Vai trò của đơn vị thi công trong hợp đồng xây thô

Trên thực tế, hợp đồng xây thô có chặt chẽ hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực và cách làm của đơn vị thi công. Với cùng một bản hợp đồng, mỗi nhà thầu sẽ triển khai theo một cách khác nhau.

Tại Nhà Mới, chúng tôi tham gia thi công với vai trò đồng hành và kiểm soát rủi ro cho chủ nhà, không chỉ đơn thuần là ký hợp đồng rồi thi công theo giấy tờ.

Nhà Mới nhận thi công linh hoạt theo nhu cầu gia chủ

Tùy vào ngân sách, thời gian và mức độ tham gia của chủ nhà, Nhà Mới có thể đảm nhận:

• 🔹 Xây nhà trọn gói: từ thiết kế – xin phép – thi công – hoàn thiện, một đầu mối chịu trách nhiệm.
• 🔹 Thi công xây thô: đảm bảo kết cấu, tiến độ và chất lượng phần thô, bàn giao rõ ràng để chủ nhà hoàn thiện tiếp.
• 🔹 Thi công hoàn thiện: áp dụng cho công trình đã xây thô, cần hoàn thiện đúng vật tư – đúng chi phí – đúng tiến độ.

Mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói >>> Xem ngay

Hợp đồng hoàn thiện bao gồm các điều khoản nào >>> Xem ngay

Cách Nhà Mới hạn chế phát sinh ngay từ hợp đồng

Khác với nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung, khi thi công xây thô hoặc trọn gói, Nhà Mới làm rõ ngay từ đầu:

• Phương án móng theo hiện trạng khu đất
• Cách tính diện tích chi tiết từng khu vực (tum, ban công, sân thượng…)
• Danh mục vật tư thô sử dụng trong suốt quá trình thi công
• Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn trước khi thanh toán

Nhờ đó, nhiều công trình do Nhà Mới thi công không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng, kể cả trong giai đoạn vật tư biến động.

6. Nên chọn xây thô hay xây nhà trọn gói?

Đây là câu hỏi gần như 100% chủ nhà đều băn khoăn trước khi ký hợp đồng. Trên thực tế, không có phương án nào đúng cho tất cả, mà phụ thuộc vào kinh nghiệm, thời gian và mức độ chấp nhận rủi ro của gia chủ.

So sánh nhanh giữa xây thô và xây nhà trọn gói

Tiêu chí	Xây thô	Xây nhà trọn gói
Chi phí ban đầu	Thấp hơn	Cao hơn
Mức độ chủ động	Chủ nhà tự quản lý phần hoàn thiện	Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ
Rủi ro phát sinh	Cao nếu thiếu kinh nghiệm	Thấp nếu hợp đồng rõ
Thời gian theo dõi	Nhiều	Ít
Phù hợp với	Người có thời gian, hiểu vật tư	Người bận rộn, xây nhà lần đầu

So sánh hợp đồng xây thô và xây nhà trọn gói 2026: Chi phí thật khi xây nhà

Phân tích từ góc nhìn thi công thực tế

• Xây thô phù hợp khi chủ nhà:
  • Có thời gian theo sát công trình
  • Muốn tự chọn vật tư hoàn thiện theo gu riêng
  • Chấp nhận việc phải quản lý thêm nhà cung cấp, thợ hoàn thiện
• Xây nhà trọn gói phù hợp khi:
  • Xây nhà lần đầu, chưa có kinh nghiệm
  • Muốn kiểm soát tổng chi phí ngay từ đầu
  • Không có nhiều thời gian giám sát

Từ kinh nghiệm thi công, nhiều trường hợp ban đầu chọn xây thô nhưng sau đó chuyển sang thuê hoàn thiện hoặc trọn gói tiếp, do phát sinh nhiều đầu việc và khó kiểm soát chi phí.

Gợi ý lựa chọn từ Nhà Mới

Với những gia chủ còn phân vân, Nhà Mới thường tư vấn theo hướng an toàn:

• Nếu đã có thiết kế rõ ràng, ngân sách kiểm soát tốt → có thể chọn xây thô nhưng hợp đồng phải chặt chẽ.
• Nếu muốn nhẹ đầu, rõ chi phí, ít rủi ro → nên chọn xây nhà trọn gói ngay từ đầu.

7. Lời khuyên từ đơn vị thi công

Hợp đồng xây thô không chỉ là giấy tờ, mà là công cụ giúp chủ nhà kiểm soát chi phí và chất lượng. Nếu bạn đang phân vân giữa xây thô – hoàn thiện – trọn gói, hãy ưu tiên phương án minh bạch, ít rủi ro nhất cho hoàn cảnh của mình.

👉 Nếu bạn cần tư vấn miễn phí hợp đồng xây thô hoặc muốn báo giá xây nhà trọn gói minh bạch, hãy liên hệ đội ngũ kỹ sư của NHÀ MỚI để được hỗ trợ ngay từ đầu.

Bài viết được tổng hợp từ kinh nghiệm thi công thực tế nhiều công trình nhà phố, biệt thự và nhà ở dân dụng.

Câu hỏi thường gặp – Hợp đồng xây thô

Hợp đồng xây thô gồm những hạng mục nào?

• Hợp đồng xây thô thường bao gồm phần móng, khung bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang thô, mái và các hạng mục kết cấu chính. Phần hoàn thiện như sơn, gạch, thiết bị vệ sinh thường không bao gồm.

Hợp đồng xây thô có bao gồm điện nước không?

• Thông thường hợp đồng xây thô chỉ bao gồm phần đi ống điện nước âm tường, không bao gồm thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và lắp đặt hoàn thiện.

Xây thô có rẻ hơn xây nhà trọn gói không?

• Chi phí xây thô ban đầu thường thấp hơn xây nhà trọn gói khoảng 20 – 30%. Tuy nhiên, nếu thiếu kinh nghiệm quản lý, chi phí phát sinh trong giai đoạn hoàn thiện có thể khiến tổng chi phí tăng cao.

Có nên dùng mẫu hợp đồng xây thô trên mạng không?

• Mẫu hợp đồng xây thô trên mạng chỉ nên dùng để tham khảo. Khi ký chính thức cần điều chỉnh theo bản vẽ thiết kế, điều kiện thi công thực tế và thống nhất rõ vật tư, tiến độ để tránh phát sinh.

Nên chọn xây thô hay xây nhà trọn gói?

Xây thô phù hợp với gia chủ có thời gian và kinh nghiệm quản lý vật tư. Xây nhà trọn gói phù hợp với người bận rộn, xây nhà lần đầu và muốn kiểm soát tổng chi phí ngay từ đầu.

📍 Dịch vụ: Xây nhà trọn gói – Thiết kế – Thi công hoàn thiện

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC NHÀ MỚI

Địa chỉ : Số nhà 25, Liền Kề 18, KDT Văn Khê, La Khê, Hà Đông, Hà Nội

Hotline:  0886 92 0886 – 0975 92 0886

Email:  xaydungnhamoi.vn@gmail.com

Website :  https://xaydungnhamoi.vn/

Chúng tôi luôn sẵn sàng  làm việc 24/7 để tư vấn và hỗ trợ khi bạn cần.