Một Số Quy Định Xây Nhà ở Cần Lưu Ý

Nhà ở là loại hình đang được quan tâm nhiều nhất hiện nay. Dù ở nông thôn, hay thành thị, việc xây dựng nhà ở đều phải đáp ứng đủ yêu cầu của hồ sơ pháp lý. Và sau đây là một số quy định xây  nhà ở cần lưu ý.

1. Cơ sở dữ liệu quy định xây nhà ở

• Luật Xây dựng năm 2014 số 50/2014/QH13, sửa đổi bổ sung năm 2020.

• Luật Nhà ở 2014

• Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt những vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

• Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt những vi phạm hành chính về xây dựng
• Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng
• Luật Đất đai 2013

 

2. Quy định xây nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Điều 30 Luật xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 quy định xây nhà ở được được phép miễn giấy phép xây dựng sau

•  Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp
• Dự án thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch uy ban nhân dân các cấp  quyết định đầu tư xây dựng
• Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình,  hoặc công trình sửa chữa hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu với quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền  nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến anh toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường
•  Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật Viễn thông thụ động theo quy định của phủ Chính
• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng thoe tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của luật
• Nhà ở riêng lẻ có quy định dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riền lẻ ở nông thôn có quy định dưới 07 tầng và khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị,quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ công trình nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn,khu di tích lịch sử – văn hóa
• Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i tài khoản này, trừ nhà ở riền lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương dễ quản lý

3. Quy định cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Giấy phép xây dựng là bản văn được cung cấp để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, di chuyển công trình. Theo đó, người dân muốn xây nhà, sửa nhà… thì phải xin giấy phép xây dựng.

Điều 33 Luật xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau

• Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại tờ báo hợp pháp về đất đai của người đề nghị giấy phép xây dựng có thời hạn
• Khi hết thời gian tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa được thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ kinh phí phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai
• Công trình xây dựng được cấp phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 điều này và các khoản 3,4 và 5 điều 91 luật này
• Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng thời gian phải đáp ứng điều kiện  quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Lưu ý về quy định xây nhà ở

• Quy định xây  nhà ở phải có giấy phép xây dựng:   Giấy phép xây dựng là bản văn được cung cấp để xây dựng mới, sửa lỗi, cải tiến, chuyển đổi trình duyệt. Theo đó, người dân muốn xây dựng, sửa nhà… thì phải xin giấy phép xây dựng trừ các trường hợp nêu tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020

Ià vi phạm, căn cứ 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/ND-CP, người có hành vi xây dựng nhà không được phép sẽ bị phạt như sau:

– Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng : Xây dựng nhà ở riêng lẻ

– Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng:  Xây dựng nhà riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc xây dựng công trình khác

• Quy định xây nhà ở Không được phép quá nhiều tầng

Mục 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 khẳng định việc xây dựng nhà có quá nhiều tầng được phép, thiết kế xây dựng không đúng, không đáp ứng điều kiện về số tầng được phép xây dựng trong giấy phép xây dựng là một trong các hoạt động vi bị cấm nghiêm trọng.

Theo đó, căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/ND-CP, hành vi xây dựng nhà, sửa nhà sai nội dung giấy phép được cấp sẽ bị phạt như sau:

hành vi	Nhà riêng lẻ	Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác
Sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (khoản 4)	15 – 20 triệu đồng	25 – 30 triệu đồng
xây nhà mới (khoản 6)	30 – 40 triệu đồng	50 – 70 triệu đồng
Đã bị lập biên bản vi phạm hành chính trước khi ban hành quyết định xử phạt dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm (khoản 12)	100 – 120 triệu đồng	120 – 140 triệu đồng
Tái phạm nhưng không đến mức phải chịu trách nhiệm hình sự (khoản 13)	120 – 140 triệu đồng	140 – 160 triệu đồ

• Quy định xây nhà ở trước và xin giấy phép sau

Theo tài khoản 39 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020, chỉ được khởi công xây dựng nhà ở khi có giấy phép xây dựng

Do đó, nếu xây dựng nhà khi chưa có giấy phép (tất cả các trường hợp hợp đang xin cấp giấy phép nhưng chưa có) thì vẫn thuộc vào trường hợp bị cấm và được xem là xây dựng không có giấy phép.

Theo đó, căn cứ 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/ND-CP, kẻ vi phạm sẽ bị  phạt từ 60 – 80 triệu đồng  nếu xây dựng nhà riêng; bị phạt từ 80 -100 triệu đồng  nếu nhà ở này được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa hoặc công trình khác.

• Không để vật liệ xây dựng rơi xuống khu vực xung quanh

Đây là một trong những hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/ND-CP. Cụ thể, nếu xây dựng nhà không có chắn hoặc che chắn nhưng để vứt rác thải xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để xây dựng vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định thì sẽ bị phạt như sau:

– Khi xây dựng nhà riêng hoặc công trình xây dựng khác:  Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng .

– Khi xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả năng xây dựng đầu tư hoặc báo cáo kinh tế, kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng.

• Quy định xây nhà ở để lấn đất sang hàng xóm

Khi xây nhà nhưng cơ sở, chiếm diện tích, không gian được quản lý, sử dụng hợp pháp của nhà hàng xóm hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung thì sẽ bị phạt tiền theo quy định tại tài khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/ND-CP như sau:

– Từ 80 – 100 triệu đồng:  Xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Từ 100 – 120 triệu đồng:  Xây dựng nhà trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hóa hoặc xây dựng công trình khác.